再來一筆內湖地區的物件，這次紀錄的是一個華廈物件”愛時代”，華廈的定義是10樓以下 6樓以上含電梯的建案。愛時代雖是華廈，但卻有大樓般的嚴謹管理。
建案資訊
地點：台北市內湖區文德路220巷35號
建案：愛時代
結構：鋼筋混凝土
物件完成日期：96年03月30日 (屋齡：9.6年)
物件資訊
格局：2房2廳1衛
總價：2358萬 (81.99萬/坪) (含車位估250萬)
建物登記坪數：38.99坪
主建物(含陽台)坪數：14.15坪
車位：機械平面
防空避難室間停車場坪數：13.28坪
公設坪數：7.93坪 (公設比 30.8%)
樓層：8/9樓
現勘資訊
房屋現況：
- 屋況良好，原為屋主出租，租月到期後目前空屋，現場有部分使用過的裝潢及傢俱。
- 廚房及陽台在建案完工後，建商另外將其外移，結果使窗面採光相當充足。
- 格局方正，傳統是明廳暗房，但這物件屬於明房暗廳。
嫌惡設施：附近沒發現嫌惡設施，然而鄰近內湖高中，內湖高中廣播聲音依稀可以聽到。
位置特色：
- 有路5分鐘可以到捷運文德站。
- 開車7分鐘可以上中山高速公路。
- 文德路上生活機能便利。
備註事項：如果價格不要那麼高，會很想入住。筆記相關資訊部分來自信義房屋。
愛時代位置交通便捷，走路5分鐘可以到文德捷運站；開車7分鐘可以到中山高速公路；鄰近內湖科學園區；從文德捷運站搭文湖線30分鐘內可以抵達松山機場或南港高鐵站，可說處在交通樞紐。
查看實價登錄，近期鄰近地區沒有類似的2房物件成交，僅有一筆4房物件成交紀錄，但這屬於不同族群的目標，不適合相互比較。過去一年內湖地區房價已經下修10%，儘管如此成交紀錄依然這麼少，可見買方動能不強。成交量低，沒量就沒價，未來這地區的房價難以拉抬甚至有下修可能。
此物件格局方正，建商驗收過後，又將陽台、廚房外移，增加實際可用空間。因外移增設的大片窗景，使室內採光極佳。然而客廳並沒有對外窗，所以呈現暗廳明房的狀況。
愛時代外觀並不特別突出。管理如大樓般相當嚴謹。
左圖是客廳，如果沒有開燈其實並沒有很明亮，這張照片是開燈後的感覺。
右圖是餐廳，餐廳與客廳相連，並與廚房以拉門分隔，可以避免煮菜時油煙瀰漫室內。
廚房(右圖)設備狀況維護良好，使用天然瓦斯。廚房旁有個小門可以通往曬衣陽台(左圖)。由於採用霧面的玻璃隔間，所以採光極佳，感覺很舒服。雖然這個方向是朝西，但是對面有大樓遮蔽，不會有太陽直曬的問題。
左圖是主臥室，原本的雨遮，建商驗收後改成陽臺，並裝設落地窗，所以可用空間比實際大，採光又好。
右圖是另一間臥室，屋主把這房間規劃成書房，一樣的雨遮改建成陽臺並裝設落地窗。
廁所乾濕分離，淋浴式且對外窗大，想必不會有濕氣往室內流串的問題。看到這裡會發先，除了客廳，所有的房間、廚房甚至是廁所採光都極佳。於傳統的要求明廳暗房剛好相反，實在有趣。
地下停車場是機械平面式的，機械平面的意思是車子在一樓坐電梯至地下室後，停車的空間是平面式的。停車場的牆壁有些斑駁，但近看後應只是油漆剝落，與結構無關。
小結
物件整體給筆者的感覺非常舒適。據房仲說前房客租金1個月約28,000元(含車位)，這租金在內湖區我認為算是便宜。
如果想要吃下這筆物件，扣掉停車位250萬後，總價約2,108萬，貸7成，30年攤還，年利率2.0%，每個月要繳54,519元，首付金額633萬元(別忘了還要另外付停車位250萬元)。
筆者認為現在房市前景差，投資客(置產)不可能來買，因為租金無法負擔利息且在政府的打房政策下，增值空間有限，會來買的大概僅有自住客。
會買兩房的自住客，大概也是剛成家立業，夫妻薪水如果一半來付房貸，兩人薪水合併每個月要有11萬以上的水準，並有883萬元以上的自備款。筆者認為這樣的夫妻在台北地區還是大有人在，相信不久的將來這物件有機會售出。
CHI 股海包租公 資訊分享站
價值投資資訊分享
大台北/台南地區房地產看屋筆記
http://five-percent-invest.blogspot.tw/
E-mail: mrtsungchi@gmail.com
Facebook社團：https://www.facebook.com/groups/378451995853467/
===============================================
※本欄文章全數免費提供閱讀，文內所有內容均不構成對任何證券/房地產買賣邀約，也不會對讀者進行任何形式邀約。每篇文章僅為筆者投資記錄與資訊分享，引用數據皆為筆者研究心得，非投資建議與參考，請勿引為買賣決定！投資有風險，任何投資請讀者務必自行判斷控制風險，筆者不對任何人負責買賣盈虧。※
沒有留言:
張貼留言