[看屋筆記][台北][蘆洲] 是不是全台北的人都到蘆洲區看屋了？不落人後，也來看看蘆洲的【屋久紀】吧～

最近，蘆洲區新建案大量曝光在電視螢幕及台北地區廣告看板，因此充滿好奇心的筆者利用幾個休假時間，探訪蘆洲地區幾個建案。萬萬沒想到，一出蘆洲捷運站，被眼前的景象嚇到了！發傳單的人多，看屋的人潮更多，不知道的人會以為附近有辦演唱會呢。

蘆洲地區的10年內建案集中在南港子重劃區內，南港子重劃區是很新的重劃區，綠地多且街道的棋盤式規劃寬敞有序，環境令人感覺舒適。因為是新的重劃區，生活機能尚欠佳，沒有大賣場或較熱鬧的商業區，所以日常採買需要至鄰近的舊商圈(三民高中捷運站)。

經【清朝郁永河- 裨海紀遊】描述推斷，蘆洲的位址在當時可能是大片水域，且鄰近山腳斷層，如此讓人免不了擔心地質問題。筆者查了地調所土壤液化區的資料，發現該區位於中潛勢區，且距離山腳斷層距離約1.5公里，因此判斷在看蘆洲區的物件時必須要特別注意建案的耐震結構設計及地基設計。一般10年內的大樓建案，地基結構受法規規範，不會有問題；但是耐震結構設計並不是每個建案都會注重地。

筆者看了許多蘆洲捷運站步行10分鐘距離內的建案，最喜歡的是璞園建築的建案【屋久紀】。璞園建築是相當知名且有信譽的建商，其建案施工細膩、建材等級高，市場評價很好。這次筆記的【屋久紀】資訊入下：

建案資訊

地點：新北市蘆洲區中正路313巷

建案：屋久紀

結構：鋼筋混泥土

物件完成日期：103年9月23日 (屋齡：2.2年)

總戶數：66戶

物件資訊

格局：3房2廳2衛

總價：2180萬 (44.99萬/坪)

建物登記坪數：55.52坪

主建物(含陽台)坪數：28.51坪

公設坪數：14.2坪 (公設比 32.3%)

樓層：4/20樓

車位：11.51坪 (坡道平面 估200萬)

現勘狀況

房屋現況：空屋未住過，內裝即為建商原始交屋狀況。格局方正，室內採光充足。社區飯店式管理完善嚴謹。因屬於低樓層，窗外視野面對隔壁臨房。

嫌惡設施：未發現

位置特色：走路10分鐘到蘆洲捷運站。開車大約要15分鐘可以上64快速道路，20分鐘上中山高速公路。

注意事項：

• 蘆洲捷運站旁新建案【希望城市】共推出1033戶物件，如此粥多僧少，房價上漲肯定沒機會，甚至有下殺空間。
• 【屋久紀】屋主早期購入的成本依房仲透露約35~40萬/坪，此資訊僅供參考。
• 相同方位格局，但樓層較高位居八樓的物件，開價2388萬。開價差約200萬，但無可厚非，窗外視野差異極大。

• 【屋久紀】位置走路至蘆洲捷運站僅需5分鐘，且蘆洲捷運站為中和新蘆線的總站，所以上車肯定會有位置坐。

• 【屋久紀】沒有實價登錄資訊可供參考。
• 但在實價登錄可以發現，2016年9月以來蘆洲捷運站旁【希望城市】有大量物件成交。【希望城市】為蘆洲捷運與茂德建設聯開案，共有1033戶，依實價登錄資訊成交價落在43~50萬/坪。即使「希望城市」的建商茂德建設的建案品質在市場上時常遭受質疑，且近期爆出多起捷運聯開案的住戶與相關單位糾紛(ex.公館的戀戀台大、港墘的移動光城等...)，現場看屋人潮及成交量依舊驚人。

• 【屋久紀】外觀簡潔俐落，極具現代感。建案共地上20層、地下3層。

• 格局圖可看出，此物件格局方正，室內規劃三房兩廳，有前後兩陽臺，兩套衛浴。每間房間、浴廁皆有對外窗。

• 室內空間的建材搭配主要以白色調為主，讓人印象明亮且不拘謹。一樓大廳挑高且裝飾極具現代感，入內看屋必須登記換證。

• 左圖視角係從大門位置看進去，室內各空間在建商交屋時即配備高架木地板。住大樓公寓最怕的是，樓下可以清楚聽到樓上住戶活動步伐，透過高架木地板能夠有效隔絕震動聲響，而且木地板下還可設計來跑管線(右圖)。這配備一般在較高等級的建案才會看到，特別的是若建商沒有裝設，一般人也不會為了樓下住戶而裝設高架木地板。

• 因為位居4樓，樓層較低，無論是客廳旁的前陽臺、廚房旁的曬衣陽臺或房間窗戶看出去，都會受到臨房影響視野。

• 兩套衛浴皆有對外開窗，廚房旁的係淋浴式且乾濕分離；主臥室的衛浴也是乾濕分離，但除了沐浴設備還另外配備有浴缸，可不受小孩干擾享受夫妻的私密時光。

• 房間沒什麼特別的，三間房間皆方方正正，都有對外窗，採光佳。雖然看出去是臨房，但棟距大，所以採光不受影響。

• 停車場為了有效利用空間，所以有裝設平面機械設備，透過水平位移使車輛能夠進出。沒有上下的移動，所以這個停車位估大概要200萬。另外在停車場有垃圾間，使用冷藏設備搜集垃圾，如此可以避面臭氣外溢。

小結

• 【屋久紀】屋齡2.2年，根本就是新屋。【屋久紀】每坪開價與【希望城市】每坪成交價差不多，所以【屋久紀】成交價勢必會比【希望城市】低。兩建案相較之下，【屋久紀】無論是建商風評、建材、配備都比較優，完全不用考慮會選擇【屋久紀】。
• 以目前房市狀況，又蘆洲釋出這麼多的物件，這個物件要砍到8~9折應該不是問題。以一坪40萬計算，總價大約落在1960萬(=40萬*(55.52-11.51)坪+200萬車位)。若貸8成利率2%，自備款約要552萬(=352萬+200萬車位)，每月還款約7萬。夫妻合計薪資達14萬且自備款足夠，可以考慮(負債比控制在5成比較沒壓力)。一般要買房，最大的問題大概不是薪資而是自備款不足，這該怎麼辦？有解！可以私下詢問筆者。

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